الرقم الذي يخطئ فيه الجميع

كم تحتاج للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان في 2026؟

منذ 1 سبتمبر 2024 أصبح الحد الأدنى للاستثمار العقاري في برنامج الإقامة الذهبية اليونانية 800,000 يورو في إقليم أتيكا بأكمله (أثينا الكبرى) وثيسالونيكي وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد سكانها على 3,100 نسمة، و400,000 يورو في باقي مناطق اليونان، وفي الحالتين يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد لا تقل مساحته عن 120 متراً مربعاً. جاء هذا التعديل في القانون 5100/2024، المادة 64، المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 5 أبريل 2024.

رقم 250,000 يورو الذي ما زال يظهر في معظم الإعلانات وصفحات الوكالات وإجابات المساعدات الذكية لم يعد الحد العام منذ ذلك التاريخ. بقي هذا المسار متاحاً فقط في حالتين خاصتين: شراء مبنى تجاري أو صناعي يحول إلى الاستخدام السكني، وشراء مبنى مصنف تراثياً يرممه المشتري.

لماذا ما زلت ترى 250,000 يورو في كل مكان

كان 250,000 يورو هو الحد اليوناني من 2013 إلى 2023، وجعل اليونان أرخص برنامج إقامة مقابل الاستثمار في أوروبا. كتبت آلاف الصفحات عن هذا الرقم ولم يحدث معظمها بعد تغير القانون. في يوليو 2026 راجعنا الإعلانات المدفوعة وأولى النتائج في محركات البحث لأهم عبارات البحث بالعربية والإنجليزية، فوجدنا أن الأغلبية ما زالت تذكر 250,000 يورو كسعر للدخول، وأن المساعدات الذكية الرئيسية تكرر الرقم نفسه مع مصادر.

المشتري الذي يصل إلى أثينا بميزانية 250,000 يورو ويتصور شقة عادية يبني قراره على رقم أقل من الواقع بنحو ثلاث مرات في العاصمة. وهذا ليس فرق تقريب، بل يغير المدينة والعقار والمسار الواقعي بالكامل.

المسارات الثلاثة كاملة

شريحة 800,000 يورو تغطي إقليم أتيكا بأكمله وثيسالونيكي وميكونوس وسانتوريني وكل جزيرة يزيد سكانها على 3,100 نسمة. وشريحة 400,000 يورو تغطي باقي البلاد. الشريحتان تشترطان استثمار المبلغ في عقار واحد لا تقل مساحته عن 120 متراً مربعاً. شقتان بقيمة 400,000 يورو لكل منهما لا تؤهلان في أثينا، وشقة مساحتها 90 متراً مربعاً لا تؤهل بأي سعر ضمن هاتين الشريحتين.

مسار 250,000 يورو بقي متاحاً في جميع أنحاء البلاد لحالتين محددتين: مبنى تجاري أو صناعي يحول إلى سكني على أن يكتمل التحويل قبل تقديم الطلب، ومبنى مصنف تراثياً يتولى المشتري ترميمه. هذان مساران حقيقيان بعقارات حقيقية، لكنهما مشاريع شراء تحمل مخاطر تراخيص وبناء وتوقيت، والعقارات المؤهلة فيهما أقل بكثير مما توحي به الإعلانات.

سؤال 120 متراً مربعاً في مسار 250,000 يورو

هناك نقطة خلاف حقيقية بين مكاتب المحاماة اليونانية: هل ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 متراً مربعاً على مسار التحويل بقيمة 250,000 يورو أيضاً؟ بعض المكاتب تقرأ القانون 5100/2024 على أنه لا يفرض حداً للمساحة على التحويلات والمباني المصنفة، وأخرى تطبق قاعدة 120 متراً على جميع الشرائح. إلى أن تحسم الوزارة أو المحاكم هذه القراءة، تعامل مع أي عرض بقيمة 250,000 يورو لمساحة أقل من 120 متراً مربعاً باعتباره ادعاء يجب توثيقه كتابياً من محاميك قبل تحويل أي أموال.

قيد التأجير المرتبط بالتصريح

العقار المشترى وفق القواعد الحالية للإقامة الذهبية لا يجوز طرحه للإيجار قصير المدى. العقوبة غرامة قدرها 50,000 يورو وإلغاء التصريح. أما التأجير طويل المدى فمسألة منفصلة لها معاملتها الضريبية الخاصة. أي إعلان يسوق عقاراً لمشتري الإقامة الذهبية على أساس دخل الإيجار قصير المدى يصف استخداماً لا يسمح به التصريح.

ماذا يعني ذلك لميزانية حقيقية

في أثينا الرقم العملي هو 800,000 يورو لعقار واحد بمساحة 120 متراً مربعاً، يضاف إليه ضريبة نقل ملكية بنسبة 3.09% على عقارات إعادة البيع، وتكاليف قانونية وتوثيق وتسجيل تضيف عادة ما بين 1.5% و2.5% مجتمعة. خارج مناطق 800,000 يورو، يشتري مبلغ 400,000 يورو التصريح نفسه بقاعدة المساحة نفسها، ولهذا تتجه حصة متزايدة من الطلبات إلى خارج العاصمة. مسار 250,000 يورو موجود، لكنه مشروع بناء تصاحبه مراجعة قانونية، ويجب تسعيره وفحصه على هذا الأساس.

أسئلة يطرحها المشترون فعلًا

تابع القراءة

• قواعد 2026 وكيفية تمويل الشراء
• كل المسارات المؤهلة، مقارنة
• الرسوم ومدة المعالجة
• التقديم من الإمارات
• التقديم من السعودية